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知らなきゃ損する住宅ローンを抱えたまま投資する場合の注意点!繰り上げ返済はすべきか?

幸せな家


住宅ローンを抱えたまま投資を始めたい!と考える方も多くいらっしゃると思います。


でも、実際可能なのか?毎月の積立額をいくらにすればいいか?あるいは投資を止めるべきか?繰り上げ返済を優先すべきか?迷っているという方のために、住宅ローンを抱えたままインデックス投資を行っている自分の状況が少しでも参考になればと思いこの記事を書くことにしました。


ただし、長期で多額の住宅ローンを抱えている方は、どれだけ早くローンを返すかが重要で、投資をする余裕などないので、そういった方を対象にした記事ではないことを注意してください。


まず、住宅ローンの返済と積立投資のどちらを優先すべきか?という疑問に対して「インデックス投資日記@川崎」で有名なKenzさんの模範的な回答記事を見つけたので紹介させていただきます。

住宅ローン返済と投資信託による投資はどちらを優先すべきかとの質問をいただきました


記事によると、
考慮すべきパラメータ(ローン金額、年収、資産額、リスク許容度等)が多く、万人の方に当てはまるような、こうすべきとの断定の回答はできないが、

基本的には「繰上返済」を優先すべき。なぜなら、繰上返済は、リスク資産運用の期待リターンとは異なり、住宅ローンを返済した分、確実にローン支払額減少につながるから。

ただし、場合によっては住宅ローン返済より資産運用が有りの場合もある
現在は超低金利化政策や、住宅ローン減税により、住宅ローン金利より減税分が大きくなり、実質の住宅ローンがマイナス金利の場合があります。

その場合、いつでも繰上返済できるけどあえて行わずに住宅ローン減税を利用するという手はありだと思います。




まず、パラメータを把握すべき!


「考慮すべきパラメータ(ローン金額、年収、資産額、リスク許容度等)がわからないと、正確な回答はできない」ということは、まず、パラメータを把握しなければ、投資ブロガーだろうがファイナンシャルプランナーだろうがアドバイスできず、あなた自身も論理的な意思決定ができないとうことになります。


で、参考に私のパラメータ


以下は、住宅ローン返済より資産運用を優先している私のパラメータです。

  住宅ローン開始:平成24年4月
  借金額:1100万円
  ローン期間:17年(204ヶ月)
  毎月の支払:5万9800円
  借金残金:815万円
  総資産額:1040万円(リスク資産+無リスク資産)
  年収:約700万円
  妻の職業:専業主婦、1年後パート開始予定
  家族:僕(35歳)、妻、子2人
  年利:5年固定、1.25%(今だと高い!)
  利息合計:121万円(年利はずっと1.25%と仮定した)
  住宅ローン控除10年間合計:78万円


こうやって数値化すると、「利息合計」-「住宅ローン控除合計」=43万円が算出できます。つまり、ほったらかしておけば、ローンの支払額は、借金額(1100万円)+43万円になります。(ただし、金利は変動しますし、ローン期間が長くなるほど不確実となります。)


繰り上げ返済するということは、43万円という+αをどれだけ小さくすることができるか?という行為になります。


そして、それが自分の総資産額(1040万円)に対してどれくらいのウェートを占めているかがわかるので、是非やるべきか、やるほどのことでもないか定量的に判断できます。


因みに、住宅ローン控除が終了する10年後に、一括で借金返済すると、+αは22万円となります。


このように繰り上げ返済することの最大メリットを数値化すると、繰り上げ返済をすべきか?投資にお金を回してもいいか?を考えやすくなると思います。(繰り返しになりますが、金利は変動するので注意してください。)


で、私が繰り上げ返済しないで投資を優先している理由を以下に示しました。


理由1. 繰り上げ返済より投資の方が儲かりそうだから


私の場合は、総資産額が借金残金より多いので、一括返済も可能です。しかし、それによる利点は0万円~43万円と割と少額です。それならば、総資産の40%を投資に充てることで、43万円以上のリターンを得ようと考えて、繰り上げ返済は行っていません。


また、繰り上げ返済によりローン支払額を確実に減らすより、未知なる投資という世界に足を踏み入れたいと考えました。


で、参考になるかはわかりませんが、2016年1月からインデックス投資+年末から個別株を始めた成績を次に示しました。

2016年の成績:
  インデックス投資含み益:+134,187円(損益率:+13.62%)
  個別株利益確定額:+103,210円
  個別株含み益:+33,300円(損益率:+15.95%)


無理やり合計すると投資を始めて1年で、27万円儲かったことになります。運が良かっただけかもしれませんが、10年、20年と時が経てば、自分の繰り上げ返済せずに投資するという考えが正しかったか分かると思います。因みに学資保険もやっていません。


Web上で住宅ローンの試算ができるサイトもあるので、繰り上げ返済のメリットを試算してみてください。以下参考のサイトです。

住宅ローンのシミュレーション
繰り上げ返済と住宅ローン減税、どちらがお得か!



理由2.  団信生命保険が魅力的だから


私は住宅ローンの借り入れの際に、団体信用生命保険に加入しました。住宅ローンを借りた私が死亡した場合、ガンと診断された場合に、金融機関が残った住宅ローンを支払ってくれるというものです。


言い換えれば、私の場合は、住宅ローンの実質的な利息43万円(=「利息合計」-「住宅ローン控除合計」)を支払えば、1100万円の死亡保険、ガン保険に加入できることになります。繰り上げ返済せずに17年間かけて、ローンを返し続ければ、長期間保険に加入しつづけることができます。(ロ―ンの支払いに伴って、保険の受け取り額は減少していきます)


私の場合は、この金額を考慮して、通常の死亡保険の保証額を決めています。(自分の家庭の必要な死亡保障額が3500万円なら、3500万円-1100万円=2400万円が、通常の死亡保険で保証すべき額になります)


以下のサイトで、Web上で死亡保険の必要保証額を計算することができます。

あなたの必要保証額プラン(WEB版)|明治安田生命



まとめ


私の場合は、繰り上げ返済による僅かなローンの支払い額の減少より、投資による未知のリターンへの希望と団信生命保険のメリットから、住宅ローンの返済より投資を選択しました。


ただ、今後の収入の増減によっては状況が変化して、住宅ローンの繰り上げ返済を優先したり、投資の中断も必要になってくるかもしれません。


なんにしろ、投資は余剰金でしよう!と言いますが、パラメータ(住宅ローン関係、資産額、収入額、将来のキャッシュフロー、死亡保険の必要保証額、リスク許容度)を把握しないと、自分の余剰金がいくらあるか分かりません。


なので、まずは自分のパラメータを把握しましょう。投資をするか?しないか?繰り上げ返済すべきか?などは、その後にじっくり考えましょう!


積立投資を始める場合は、以下の過去記事が参考になると思います。

証券会社徹底比較!積立投資をしたいけど、どこで何を買えばいいか?と同僚から質問されて
SBI証券と楽天証券の「個人型確定拠出年金」口座管理手数料比較
SBI証券の個人型確定拠出年金(iDeCo)で「iFree NYダウ・インデックス」を積立してアメリカンドリームをつかめ



余談ですが、参考ツール


余談なので、興味がない方は読み飛ばしてください。m(__)m
基本的にWeb上の試算ツールなどは自由度が低く、使い勝手が良くないので、なんでもエクセルで自作するようにしています。住宅ローンを借りる際には、次のようなツールを作成しました。

住宅ローン計算ツール

年利、年数(ローン期間)、借金額を入力すると、毎月の支払額(元金分+利息分)と支払い総額、利息合計、そして、10年分のローン控除額を自動で計算してくれるツールです。


毎月の支払額(元金分+利息分)は次のようになります。

毎月の住宅ローン支払額


グラフより、毎月の支払額は約6万円でずっと同じですが、最初は利息分が多くしめているのが分かると思います。つまり早く繰り上げ返済するほど、住宅ローンの支払額を減少することができます。


しかし、住宅ローン減税の額も減少してしまうので、いつ?どれだけ?繰り上げ返済すると有利か判断するには、こういったツールを作成してシミュレーションしてみるのがいいと思います。


普段から、なんでも数値を出すことを習慣つければ、投資や節約にも役立つのではないか?そんな風に考えています。



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りあるむえ

Author:りあるむえ
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格闘技が大好きな30代のおじさんです。
2児の父になって投資、節約などに興味を持ち始めました。ブログを通じてお金について語っていきます!

職業:会社員
住所:愛知県
twitter:@MuaythaiReal


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